随着新发个人住房按揭贷款利率持续下降，存量与新发贷款利差不断扩大，调降存量房贷利率的话题再次升温。

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央行对此表示，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

下调存量房贷利率在2008年已有先例

自2011 年后，新发个人住房按揭贷款利率经常高于贷款基准利率，考虑到按揭摊还、贷款早偿等因素，我们测算目前存量按揭贷款利率较当前5年期LPR有约40基点加点幅度，预计主要分布在4.6%-4.9%区间内。

事实上，存量房贷利率下调其实已有先例，2008年房地产市场陷入低迷，为促进市场健康发展，央行降低了个人住房贷款利率的下限，各大银行为拼抢存量房贷客户，纷纷推出七折优惠利率方案。

然而，当前经济形势与2008年当年存在一定的异同。从相似点来看：经济修复均面临一定压力，需要各类政策合作协同刺激需求；需要注意的是，我国经济增长修复的前景较为明朗，并没有达到2008年全球金融危机发生的程度。

同时这两个时间段的经济背景也有不同：存量个人住房按揭贷款体量有明显差距，同时其占各项贷款余额的比重也显著上升，换言之，当前存量房贷调整对银行的整体影响较2008年会更重大。

截至2022年末，我国个人住房贷款余额为38.8万亿元，而2008年的规模仅为2.98万亿元，不足现有规模的1/10。此外，个人住房按揭贷款占各项贷款余额的比重也由2008年的9.82%上升至18.13%。在庞大的房贷规模和较高占比背景下，存量房贷利率调整对银行的收入、息差等指标都会产生更大影响，因此政府部门和商业银行在决策时都应该更加谨慎。

此外，在当前严监管背景下，通过转按揭等方式“借新还旧”的可行性较弱，银行之间出现“恶性竞争”揽贷的概率较低。

存量按揭利率应如何合理调整？

当前，下调存量房贷利率可缓解提前还贷问题、刺激居民消费。一方面，下调存量房贷利率有利于缓解提前还贷问题，避免居民部门资产负债表大幅缩表。同时，存量按揭利率调降还有助于降低居民部门负债压力，为扩大消费提供了基础，从需求端为经济修复提供支持。

另一方面，利率调整也将增大银行息差压力：首先，目前银行净息差已处于历史低位，下调存量房贷利率会进一步压低银行利润空间。其次，通过我们测算，如果存量按揭贷款下调40基点，商业银行年利息收入或将减少388-776亿元，对应息差下滑2.0-4.0基点。

若将存量按揭贷款实际执行利率高于LPR的部分全部降至LPR水平，但LPR以下的不调整，那加权平均降幅可能要达到50基点，对应银行利息收入将减少1940亿元。

总之，存量按揭贷款利率存在下调的可能性，但预计其更多由商业银行自主决策，政府部门直接出台政策要求银行调整的概率较低。

目前经济增长仍在有序恢复，考虑到银行息差压力等因素，政府部门或暂时不急于下调存量房贷利率；而且存量房贷规模较大，不同地区、不同时点签订合同条款也存在较大差异，直接出台政策强制调控可行性不高。但不排除部分银行以社会责任为导向，或者以留存优质客户为目的，自主降低存量房贷利率。

下调存量房贷利率显然不能简单地“一刀切”，应基于购房时间、购房地点不同，存量房贷合同的条款也有较大区别，需要制定差异化的存量房贷利率调整方案，延续“因城施策”的政策思路，避免带来套利空间或引发新的不公平。

参照2008-2009年的经验，如果存量房贷利率调降，预计在方案设计上会更加灵活精准，既要精准支持还贷压力较高的群体，又要避免给银行增加过大经营压力：有可能对利率偏高的存量房贷制定阶梯性方案，并且提高优惠门槛，从存量房贷数目、个人征信情况等角度确定优惠政策的受用群体。

同时，也不排除央行等部门采取一定的激励措施，对冲商业银行利息收入减少的负面影响。(中新经纬APP)